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아파트 광풍과 정권… ④ 국토부의 공급만능론이 틀렸다
  번호 80867  글쓴이 임두만  조회 586  누리 5 (5,0, 2:0:0)  등록일 2018-9-18 12:25 대문 0

아파트 광풍과 정권… ④ 국토부의 공급만능론이 틀렸다
그린벨트 개발은 투기지역 건설, 30~40년 전 황무지 개발이 오늘의 투기지역이다

(WWW.SURPRISE.OR.KR / 임두만 / 2018-09-18)


17일 SBS는 저녁 8시 뉴스를 통해 21일 발표될 정부의 주택공급 정책에 대해 그린벨트 해제를 놓고 국토부와 서울시의 이견이 여전해 회의석상에서 고성으로 충돌했다는 소식을 보도했다. 그린벨트를 두고 서울시는 해제불가, 국토부는 해제로 대립하고 있다는 것이다.

이에 대해 SBS는 이날 기자 리포트를 통해 “국토부는 서초구 내곡동과 강남구 세곡동 등 개발 우선순위로 꼽히는 지역에 택지를 조성하려면 그린벨트 해제가 필수적이라는 의견을 전달했다”며 "이는 서울시 안대로 활용도가 떨어지는 시유지나 역세권 등의 자투리땅을 개발하는 건 입지도 좋지 않고 지을 수 있는 주택 물량에 한계가 있다는 것”이라고 국토부의 그린벨트 해제 의욕이 강함을 전했다.

▲SBS 해당 뉴스화면 갈무리 © 신문고 뉴스

그리고 다시 기자는 리포트에서 “이에 대해 서울시는 그린벨트가 미래 세대에 물려줘야 할 유산이라며 반대하고 있다”며 서울시의 완강한 입장을 전한 뒤 “국토부는 오는 21일까지 협의가 난항을 겪을 경우, 확정된 일부 내용만이라도 발표를 강행할 것으로 알려졌다”고 보도했다.

따라서 이 보도대로라면 지금 그린벨트를 해제하여 아파트를 공급하겠다고 주장하는 측은 국토부임이 명백하다. 반면 서울시는 그린벨트 해제는 안 된다는 점도 명확하다. 이는 박원순 시장도 공개적으로 확인했다. 하지만, 서울시도 공급은 해야 한다는 점도 동의한다. 그래서 서울시는 시유지나 역세권 등 유휴부지를 찾아 개발, 아파트를 공급하는 쪽으로 정책을 펴 나가겠다 뭐 이쯤이 되겠다.

그러나 국토부는 현재 치솟는 아파트값을 잡기 위해서는 9.13 대책만으론 한계가 있으므로 이 대책에다 일시적 대량공급 작전, 즉 서울 수도권 30만 호 아파트 공급작전이 필수라는 생각이 굳다.

그렇다면 정말 아파트는 새로 지어 공급하는 것이 만병통치일까? 앞서 나는 이 시리즈 내내 신도시 건설이나 일시적 대량공급 작전으로 아파트값을 잡지 못했다는 근거를 기술했다. 반대로 이 같은 대량공급 작전은 결국은 전체 분양가의 상향 굳히기, 좋은 입지의 아파트 분양 시 치열한 경쟁이 벌어지면서 단기간 프리미엄 상승을 통한 주변 아파트값 올리기만 부추겼다는 것을 기술했다.

▲아시아경제 TV 관련뉴스화면 갈무리 © 신문고 뉴스

GS건설은 지난 6월 20일 재건축 단지인 서울 강동구 고덕주공 6단지 고덕자이아파트 495가구를 일반 분양으로 분양했다. 이 단지는 1980년대 개발되었던 소형 아파트의 재건축 단지로서 총 1,800여 가구가 지어지는 대단지다. 이에 일반분양으로 승인된 분양가는 3.3㎡당 2,400만 원대. 실수요층이 두터운 34평형대 분양가는 평균 8억 대 안팍이며, 회사는 9억이 넘지 않도록 책정했다.

이 아파트의 입주는 2021년 2월 예정이다. 그런데 아주 당연히(?) 이 아파트는 분양 대박이 터졌다. 1순위 청약에서 평균경쟁률 31대1을 기록하며 전 평형이 마감되었다. 금융결재원은 고덕자이 1순위 청약 결과 일반분양 495가구 모집에 총 1만 5395명이 접수해 평균경쟁률 31.1 대 1을 기록했다고 발표했다.

그 결과 당첨자는 ‘로또’에 맞은 것이 되었다. 분양면적 34평형 (전용면적 84.97제곱미터)의 입주권 매매 호가는 분양 3개월인 지금 10억 원 선, 분양가에서 2억 가까이가 오른 금액이다. 업계는 이대로라면 입주시기인 2021년 무렵 15억은 가지 않겠느냐는 예측들이 난무한다. 3년 사이 무려 2배, 7~8억이 뛰어오르는 것이다. 가히 춤추는 아파트값이다. 아파트값이 곡예를 부리고 있다.

이 곡예는 이 지역 고덕에서만 벌어지는 일일까? 현재 반포나 개포 지역의 가격 폭등이 수요자는 많은데 공급이 부족한 때문일까? 이 원천적 질문에 대해 경실련은 명쾌하게 답한다. 최근 경실련 발표 서울지역 아파트 건설 실제 비용은 3.3제곱미터에 552만 원이다.

그렇다면 현재 분양권 10억, 입주 시 15억을 넘을 것이라는 이 아파트 실 건축비는 1억 8천7백6십3만 원으로 현 분양가의 1/3이 안 된다. 경실련 추정 2억 내외로 건설되는 아파트 한 채는 입주 시 무려 그 일곱 배 반이 넘는 15억짜리로 둔갑하는 것이다. 그리고 그 돈은 토건 마피아, 그에 빌붙어서 바람몰이를 하는 부동산 업자, 이들을 움직이게 하는 막대한 부동자금의 주인이지만 보이지 않는 손들이 챙겨간다. 이 돈을 노리는 이들이 개발론자들이다. 그리고 이들은 지금 당장이 아니라 미래 즉 30년 이후도 넘본다.

▲개발 전 반포지역… 자료사진 © 신문고 뉴스

지금 그린벨트를 해제하여 일순간 30만 호의 소형 국민주택 아파트를 건설하면 어찌될까?

반포, 잠실, 개포, 둔촌, 고덕, 서울 강남의 대표적 주택공사 소형아파트 밀집공급지역이다. 하지만 당시에도 소형아파트 밀집공급이란 국가가 미래의 슬럼가를 건축하는 것이므로 개발주체는 당연히 이런 지역들에 민간업체들에게 중형 대형 등을 공급하게 하여 도시의 규모를 맞췄다. 반포, 잠실, 개포, 둔촌, 고덕 등의 주변이 어떻게 개발되고 변했는지를 살피면 답이 나온다.

그런데 지금 이 지역들의 재건축 바람이 아파트 평당 1억 소리가 나오게 하고 있다. 주공이나 SH공사가 지은 소형아파트나 주변 병풍으로 섰던 민간아파트 등의 값이 차이가 없다.

마찬가지로 지금 서울의 그린벨트를 해제하고 그 지역에 소형평수 서민아파트 30만 호를 건설한다면 국가가 미래의 슬럼가를 건축하는 것과 같다. 따라서 그 30만 호 건설에는 당연히 소형 중형 대형이 규모있게 배치되어야 한다. 다시 말하지만, 반포, 잠실, 개포, 둔촌, 고덕 등의 개발방식과 같다. 그렇지 않으면 주변지역에서 건설반대 집단시위에 나설 것은 불을 보듯 빤하다.

그러므로 결국은 현재도 미래도 이 지역들에 아파트 투기광풍을 예비시키는 것이다. 이 정부는 지금 아파트값을 잡는다는 이유로 이 같은 일을 하려 한다. 지금의 투기가 30년 후에도 이뤄질 수 있도록 미리 준비시키는 것과 같다. 실제 토건마피아들의 원대한 계획에 이런 구상이 있는지도 모른다.

지금 평당 1억 설이 나오는 반포는 한강변 허허벌판을 아파트 단지로 개발한 곳이다. 1973년 입주가 시작된 반포주공아파트는 강남에 건설된 최초의 대단지 아파트였다

72~138㎡ 크기의 3786가구로 구성된 반포주공 1단지 건설 후 1977년 반포주공 2, 3단지 아파트가 반포주공 1단지와 비슷한 크기의 5층 아파트로 4,120가구가 건설됐다.

이후 1978년 잠실에 또 비슷한 규모의 아파트들이 건설되며 공급되었고, 이런 단지들의 인기에 힘입어 강남은 개포동 일원동, 송파 강동은 둔촌동 고덕동 등이 개발되었다. 그리고 다시 말하지만 그로부터 30~40년 후인 지금 이 지역들은 나라와 정권을 흔들리게 하며 투기꾼들의 놀이터가 된 지 오래다.

▲천지가 개벽한 잠실의 2018년… 자료사진 © 신문고 뉴스

잠실은 뽕나무밭이었으며 개포동은 한강의 지류였던 양재천의 갯벌이었던 곳이다. 그곳을 사람들이 개척을 해서 사람이 살 수 있는 동네로 만들었다고 하여 개척했다는 뜻의 개(開)와 갯벌이라는 뜻의 포(浦)를 합쳐서 동명이 되었는데. 강남의 대표적인 빈민가가 있는 곳이 개포동이다.

앞서 언급한 고덕지구는 1980년대 초 들어선 고덕주공1~7단지와 고덕시영 등 1만여 가구 아파트를 지어 분양했던 지역이다. 그런데 서민들을 위한다던 30~40년 전의 아파트 개발은 결국 토건마피아들의 놀이터가 되면서 하루 사이에 달라지는 아파트 관련 뉴스로 국민들을 허탈하게 한다.

개발과 공급이 남긴 상흔이다. 그래서 다시 말하지만, 개발과 공급으로 부동산 투기는 잡을 수 없다. 투기꾼들의 놀이터가 건설이다. 수요에 대한 공급은 있는 아파트 시장에 나오게 하면 된다.

방법은 간단하다. 반쪽 9.13 대책이 아니라 확실한 대책이라야 한다. 정기적인 소득이 발생하면 무조건 사업자다. 주택 임대업도 마찬가지다, 임대소득이 발생하면 사업자로 신고하도록 규정하여 일반 개인사업자와 동일하게 세금을 부과하면 된다. 매월 세입자에게 세금계산서를 발부하도록 하고, 부가가치세도 꼬박꼬박 매겨야 한다. 불성실 신고자는 적발하여 엄청난 가산세를 메기면 될 일이다.

▲자영업자들의 눈물이 벤 간판들… 자료사진 © 신문고 뉴스

여기에 사업자로 구분되므로 건강보험 국민연금 사업 규모대로 부과하면 된다. 지금처럼 임대업자 등록을 유도하여 세제혜택 주는 것으로 우대하니까 전세난 월세난을 마음대로 이용, 세입자와 당국을 자기들 손으로 움직일 수 있다고 자부하는 것이다. 부동산 투기꾼들에게는 관대하기 때문에…

서울에 아파트 가진 사람들은 아파트값 상승으로 1년도 아닌 한 달에 1억씩 벌면서 이 아파트를 세놓아 나오는 돈은 또 꼬박꼬박 챙긴다. 가히 금달걀을 낳는 닭을 가진 주인들이다. 그런데 정부가 이들에게 종합부동산세 쥐꼬리만큼 부과했다고 ‘세금폭탄’운운하면서 정책 저항으로 대항하려 한다.

그래서다 정부는 절대로 이들의 광분에 밀리면 안 된다.

이들의 요구에 부응한다고 소통을 잘하는 정권이므로 다음에 또 지지하지 않는다. 작은 식당을 하는 자영업자에게도 적용하는 규칙, 라면을 끓여 팔고 순두부 된장찌개를 파는 식당 주인에게 국민연금 건강보험 부가세 종합소득세 법정 세율에 따라 고지하듯, 이들에게도 사업규모대로 제대로 된 세금과 공과금을 부과하고 밀리면 가산금, 그래도 안 내면 통장압류까지 하는 강제집행 등으로 대우해야 한다.

과다한 주택소유가 부의 축적이 아니라 세금의 온상, 이자의 온상, 각종 연기금의 온상으로 변하면 집을 여러 채 갖고 있으라고 애원해도 안 갖는다. 정부는 30만 호가 시장으로 나오게 하는 정책을 하루빨리 구상 시행하라. 이는 서울시와 고성으로 부딪치지 않아도 할 수 있는 일이다. 이들도 대한민국 국민이다.

아파트값 폭등과 정권… ① 광풍 죽여야 정권미래 있다
아파트 광풍과 정권…② 공급확대? 토건 마피아만 좋다
아파트 광풍과 정권…③ 신도시 건설, 아파트값 못 잡는다

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주장의 전제가 국부가 팽창하지 않는 상태라면 말이 된다. 허지만 무역수지로 거대한 부가 창출되는 상황에서 부가 부동산으로 저장되는 현상은 나쁜 것이 아니다. 그렇지 않으면 막대한 국부유츨로 타국에서 부동산을 사들이는 사태가 벌어진다. 요점은 정부가 지혜롭게 돈이 모이는 곳에서 돈을 뽑아내어 하고 싶은 일을 하는 것이다.
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