아파트 광풍과 정권…② 공급확대? 토건 마피아만 좋다
(WWW.SURPRISE.OR.KR / 임두만 / 2018-09-11)

[특별 연속칼럼] 통계와 실제는 다르다. 통계로 눈을 가린 공급부족론에 정치적 목적 있다.

주택산업연구원은 2019년 우리나라 주택보급률이 102.3%에서 110%에 가까워지며 160만 채가 남는다는 보고서를 냈다. 그러나 이는 농어촌 빈집도 포함된 통계로서 이 통계로만 주택이 넘쳐난다고 볼 수는 없다. 또 농어촌과 낙도를 포함한 섬 지역에 거주 중인 노인이 사망하더라도 그 대체인구가 유입되지 않을 가능성이 높아 빈집은 늘어날 수밖에 없다.

▲주택산업연구원 홈페이지 갈무리 © 임두만

하지만, 통계는 아니다. 그 빈집도 통계는 잡힌다. 그 빈집을 그냥 줘도 들어가서 살 사람이 없는데 통계는 존재하는 주택이므로 보급률에 잡히는 것이다. 따라서 전국 보급률이 100%가 넘는다고 주택이 남아돈다고 표현하는 것은 잘못된 표현이다. 도시, 특히 서울은 내 집을 갖지 못한 사람이 넘쳐서다.

국토부에 따르면 2019년이 되어도 서울 주택보급률(2015년 96%)은 100%를 밑돌 것으로 예상된다. 현재 짓고 있는 아파트 등이 모두 완공이 되어도 서울의 주택 보급률은 98% 선이 될 것으로 본다. 경기도는 그나마 100% 위로 올라설 것 같다고 국토부는 예측하고 있다.

그러나 보급률이 100%이고 그에 가깝다고 집 문제가 해결되는 것은 아니다. 그렇다면 현재의 아파트 광풍은 없다. 문제는 서울과 수도권, 또 인구밀집 대도시의 자가 보유율이 낮다는 점이다.

서울만 보면 무주택자가 전체가구의 46%로 절반에 가깝다. 또 서울은 구옥 비율도 높다. 46%의 무주택자와 유주택이나 구옥에 거주하는 이들이 결국은 아파트 구매 희망층이다. 따라서 업계나 정부가 ‘공급부족’을 말하는 것은 틀린 말이 아니다. 일단 겉으로는 맞다.

▲서울 구도심에 있는 한 구옥…자료사진 © 임두만

하지만, 현실은 아니다. 이들 무주택자나 구옥 거주 주민들 중 아무리 많은 아파트가 들어서도 구매력이 없는 이들이 다수다. 따라서 공급량이 늘어도 결국은 1가구 다주택자는 늘어나지만, 무주택자나 구옥 거주자들에게 신규 아파트가 돌아가는 확률은 낮다. 그럼에도 공급량 부족을 말하며 공급확대를 주장하는 측은 이런 사실을 말하지 않는다. 다만 통계로서 부족하다고 할 뿐이다.

그러나 보자. 보증금 1~2,000만 원에 월세 30~50만 원을 내고 사는 세입자가 3.3제곱미터 당 2~3천만 원이 넘는 분양가의 아파트를 넘볼 수 있는가? 없다. 따라서 이런 아파트들이 아무리 많이 공급되어도 이들에겐 남의 나라 일이다. 1억 원 이하 전세주택에 사는 사람도 마찬가지다.

그렇기에 이런 높은 분양가의 아파트들은 다시 유주택자가 구매하고 그 집을 세놓아 돈을 벌다가 지금처럼 일시적으로 부는 광풍에 따라 값이 오르면 몇 년 후 거부가 되는 상황이 벌어지는 것이다.

이는 무엇을 말하는 것인가? 결국, 아파트값을 올리고 세간의 여론을 불러일으키는 쪽은 무주택자가 아니라 모두가 있는 자, 부자들, 투기꾼들이란 말이다. 있는 자가 더 갖고 싶어서 없는 사람 들뜨게 하고 다시 자기들 뱃속을 채우는 작전이란 것을 통계는 그대로 알려준다.

그렇다면 정부의 정책 입안자나 정책 집행자들은 이런 현상을 제대로 파악하지 못하고 있을까. 천만에다. 그들이 더 적나라하게 알고 있을 것이다. 그러면서도 이들의 준동을 강력하게 억제하지 못한다. 사실상 이들의 준동을 억제할 수 있는 방법을 알면서도 하지 않는다.

▲“나도 강남 살아서 아는데…”로 논란을 일으킨 청와대 장하성 정책실장이 사는 서울 송파구 아시아선수촌 아파트의 네이버 부동산 시세표… 매매가격은 25억~31억, 월세는 보증금 5억에 월 150만 원, 전세는 평균 11억 원 등으로 올라 있다. 이미지… 네이버 부동산 아시아선수촌 아파트 매물표 갈무리 © 임두만

세법 개정하여 주택 임대업자에게 소득세 제대로 부과하고, 다주택자에게 다주택세 만들어 부과하고 고가주택 보유자들의 종부세 비율 높여 제대로 부과하고, 금리제도 개선하여 다주택자의 대출이자 무겁게 부과하는 등으로 다주택 소유의욕을 꺾을 수 있을 것이지만 이를 하지 않는다.

왜? 이런 제도가 곧 자신들, 국토부나 기재부 청와대 당국자인 자신들에게 부과하는 세금이고 부담이기 때문이다. 즉 국토부나 기재부 청와대 당국자들 상당수가 강남 서초 송파 등 강남권 거주 주민이며, 본인이나 주변 가까운 친지들 중 상당수가 이들 지역 다주택 보유 및 고가주택 보유자들이므로 중과세 고금리 정책 추진은 곧 자기들을 향해 쏘는 화살이란 말이다.

그러므로 정부가 아파트 광풍을 잡겠다고 한다면 일단 정책 입안 당국자들 중 강남3구 거주 부자 공직자들을 배제해야 한다고 나는 생각한다. 나는 이 광풍을 제압하기 위한 첫째 과제를 그것으로 본다.

그런 다음 비로소 아파트로 돈을 벌겠다는 사람들, 지금 민란수준의 광풍을 일으키는 사람들에게 더 이상 그런 생각이 통하지 않는 정책을 입안하여 발표하면 이들이 가진 집이 시장에 풀리지 않을 수 없다.

30만 가구를 새로 지어서 분양하는 것보다 기존 아파트 30만 가구가 시장에 풀리는 것이 더 확실하고 빠른 공급책이다. 새로 지어서 분양하면 분양가도 오르고 프리미엄도 올라 가격 오름세를 제어할 수 없으나 기존주택 30만 호가 시장으로 풀릴 경우 집값은 급격하게 떨어진다.

다시 말하지만, 아파트를 지어 분양해도 살 사람은 무주택 서민이 아니다. 무주택 서민들은 그 비싼 아파트를 살 능력이 없다. 그러므로 공급부족을 노래하는 토건마피아, 투기꾼, 정치적 목적이 있는 자들의 준동을 잡아내야 한다. 이들에게 끌려 다니면서 공급확대 정책을 시행, 이들의 배를 불려주는데 앞장을 설 것이 아니라는 말이다. 이들의 작전에 놀아나다 지금 아파트 광풍을 잡지 못하면 정권 방어의 길은 없다.

아파트값 폭등과 정권… ① 광풍 죽여야 정권미래 있다.